房产租赁中特殊情况的税收处理

 (一)明确租赁年限的税收处理

  《营业税暂行条例实施细则》第四条规定“转让不动产永久使用权,视同不动产”。但是《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》(国税函[2005]83号)规定“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同,无论租赁年限为多少年,均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权,应按照‘服务业-租赁业’征收营业税。”也就是说,只要合同明确了房屋租赁期限,哪怕租赁期限等于或者超过国家在现有规定中对于房产有明确的使用年限,也应该按照“服务业-租赁”项目征收营业税,其房产税当然也就从租计征了。

  (二)内部承包租赁的税收处理

  《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)规定:双方签订承包、租赁合同(协议,下同)将企业或企业部分资产出包、租赁,出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费(承租费,下同)按“服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下3个条件的,属于企业内部分配行为不征收营业税:

  1.承包方以出包方名义对外经营,由出包方承担相关的法律责任;

  2.承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算;3.出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。所以内部承包租赁涉及房屋的,按上述规定进行营业税等税收处理,涉及房产税的实行从价计征。

  (三)房屋用于仓储的税收处理

  《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉(试行稿)的通知》(国税发[1993]149号)规定:仓储业,是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务。租赁业,是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务,对于房产提供人分别按“服务业-仓储业”、“服务业-租赁业”征收营业税,但是采用仓储业,其房产税从价计征,按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据,税率1.2%.

  但要注意的是,《国家税务总局关于货物运输业若干税收问题的通知》(国税发[2004]88号)规定:物流企业将承揽的业务外包给其他单位并由其统一收取价款的,以其全部收入减去其他项目支出后的余额,作为营业税计税基数。物流企业提供公路、内河货物运输劳务取得的运输收入按“交通运输业”税目征收营业税并开具货物运输业发票,提供其他劳务取得的收入按“服务业”税目征收营业税并开具服务业发票。

  (四)物业代收房租的税收处理

  《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发[1998]217号)规定:物业管理企业代有关部门收取水费、房租等的行为,属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务。因此,对物业管理企业代有关部门收取的水费、房租等不计征营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。

  (五)房屋视同出租的税收处理

  1.《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函 [1997]490号)规定:以不动产、土地使用权投资入股,收取固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)规定:企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资,应在投资交易发生时,将其分解为按公允价值有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定计算确认资产转让所得或损失。

  2.《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函[2006]478号)规定:酒店产权式经营业主(下称“业主”)在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营,如房产产权并未归属新的经济实体,业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入,根据有关税收法律、行政法规的规定,应按照“服务业-租赁业”征收营业税,按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。由于房产用于商业用途,需要按收入额的5%缴纳营业税,12%缴纳房产税,同时按10%缴纳个人所得税。

  (六)房屋进行转租的税收处理

  《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]76号)第五条规定:单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为,应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。

  《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)对于融资租赁行为采用的是差额计征营业税的规定,但是对于房屋转租行为是否也可以按差额征收营业税目前没有规定,即需要按全额缴纳营业税。对于转租行为是否要征收房产税,国家至今没有明确政策规定,所以建议以各地税务部门出台的征收办法为准。

  (七)房屋售后返租的税收处理

  《国家税务局关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务所得税处理问题的批复》(国税函 [2007]603号)规定:从事房地产开发经营的外商投资企业以方式转让其生产、开发的房屋建筑物等不动产,又通过租赁方式买受人回租该资产,企业无论采取何种租赁方式,均应将售后回租业务分解为和租赁两项业务分别进行税务处理。

  《国家税务局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》(国税函 [2008]576号)规定:房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人,但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用,对上述情形的购买者个人少支出的购房价款,应视同个人财产租赁所得,按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税,每次财产租赁所得的收入额,按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。同时,按《营业税暂行条例》的相关规定,购房者需计算缴纳营业税等。


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