李国雄:营改增后,如何“安全”的找乙方多开多少金额发票?

传统土地增值税的模式下,我们从理论上可以增开建安成本的发票,进而可以抵减部分土地增值税。营改增后呢?我们应该多开多少金额的发票且能“安全”的抵减增值税呢?

一、按照必须购买、购频率、金额大小筛选“做高”进项的可能

首先,我们不妨先从营改增各种进项税的清单中找出差异,分别从“能否抵扣”、“是否必须购买”、“购买频率”、“金额高低”四个视角来做一次筛选,筛选后的结果大致如下:

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通过第一轮筛选,我们将金额比较低的行业筛选过滤掉,然后从适切度的角度再去做分析。

二、“增大”成本的适切度角度去分析

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从以上可以看出:

广告服务金额不高,价值不大;

融资(经营)租赁不动产风险太高;

而甲供材呢?是否有可操作、无太大风险的空间?独立甲供是否采购成本比包工包料更便宜?不得而知;

非隐蔽工程、非工程类合同是否存在操作上的风险?例如:主体、设计费用等;

通过逐步聚焦,最后,我们将目光锁定在隐蔽工程上。

三、最终从“隐蔽工程”(含变更与签证)是“做高”进项的可能

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一般情况,我们认为,隐蔽工程将成本做高30%是没有问题的,相对比较安全的。理由大致如下:

土方工程:挖土与回填土受土的分类影响较大,一块地,很难用“几类土”来均匀概括;同时,土的天然密度、干密度、含水量、黏聚力、内摩擦角等因素综合影响;除此之外,土方工程成本还受运输距离、大门个数、运泥车转弯半径、天气因素等诸多因素制约。故,土方工程成本在正常情况下增加30%是完全有理由说服的;

基坑支护工程:一般来说,基坑支护分为:斜柱支撑、锚拉支撑、型钢桩横挡板支撑、短桩横隔板支撑、临时土墙支撑、挡土灌注桩支护、排桩支护、地下连续墙支护、水泥土墙支护等多种支护方式,即便是同一种支护方式其成本差异也较大。故,放大30%成本不足为奇;

基坑降水工程:一般分为:真空井点、喷射井点、管井井点、止水帷幕、回灌等一种或多种组合,根据地下水的抗渗性能、水流大小、厚度来决定。故,放大成本30%很正常;

桩基工程:主要受打桩方式及地下地质情况的影响,不同地基处理方式与夯实方式差异也比较大,故增大30%成本实属正常;

桩基检测:桩基检测分为承载力检测与桩身本身质量的检测。以承载力检测来说,行业规定检测数不应少于总数1%,且不少于3根;对于桩身本身质量检测不应少于总数30%。换句话说,并未限制桩基检测的最高百分比啊!所以,提升30%检测量总算合理吧?

防水工程:主要影响防水工程成本因素有:材料种类、品质、搭接长度、铺贴方法、施工气候、修复面积等综合影响,增加30%成本,没有人能怀疑。

以上隐蔽工程,在施工过程中均可“拍照”留存或去其它工地上补拍照。而事后不可能象主体工程那样“凿开”或通过“检测”能获取到相关数据。

我们暂时以上面六项隐蔽工程成本为基础,计算增大30%后对增值税的影响;或要是不缴纳增值税,这六项隐蔽工程的成本该提升至多少(最多提升30%情况下),且提升多少是合算的?因为提升这六项隐蔽工程的成本本身就是有成本付出的。

四、取得增大“隐蔽工程”30%发票后,成本支出是否合算?

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在实行营改增前,我们多开建安成本的发票,一般来说要付出给乙方施工单位3.48%营业税及其附加税与2.5左右的企业所得税,合计约6%;

而实行营改增后,我们要多开建安成本的发票成本增加了,大约要多付出11%乙方施工单位销项税及其所得税,约15%。

大家不禁要问:花这么多钱值得吗?还不如直接去交税,哪个更合算?

其实,这个问题不难回答。在实行营改增前,“增大”建安成本,能抵扣土地增值税,也能间接抵扣企业所得税;

而实行营改增后,“增大”建安成本,不仅能抵扣土地增值税和企业所得税,而且能抵扣增值税,花一样钱解决三个问题,怎么做都是值得的。

那么,到底应该如何操作呢?我们不妨去设计一张表格来表达我们的想法。

五、六项隐蔽工程合同应“增大”多少?

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该表格计算公式条件:

1、售楼部报价是“含税价”,即按照中国人的习惯,不会实现“价税分离”的报价方式;

2、假设五项成本是单位“1”,以这个原则去计算;

3、假设原来营业税的“附加税”,随着营业税取消后附加到了增值税上面,这个数字并不高,对实际影响不大;

4、先假设售楼部面价是五项成本的1.3倍,这个数字可自行调整;

4、开发成本包含:行政事业收费、规费、设计费用、前期费用、建安成本、开发间接费构成。通过精确计算,我们不难得出建安成本占开发成本比例90%,六项隐蔽工程成本占建安成本15%(在房地产企业建立目标成本管控机制情况下是可以精确计算,重要的事情说三遍:可以精确计算!可以精确计算!!可以精确计算!!!)。

在这个公式之下,我们要重点解释五项成本占比100%来源及可扣除进项占比比例的来源,我们接下来在“第六”与“第七”个环节中予以阐述。

六、五项成本构成及占比比例

1、土地成本。包含土地价款、土地契税、拆迁补偿费、大配套费用、土地取得其它费用。

本次《“营改增”实施办法》中明确说明了“土地协议价”包含了在可抵扣项中;拆迁补偿费用由开发商支付给政府,然后再由政府支付给拆迁户的可以抵扣。然而,很多开发商拿地时时“净地”,即包含了拆迁等费用,因此,我们默认“净地”包含了拆迁费用。

土地契税是否能够参与抵扣项没有明确说明,我们默认为这项是不可以抵扣的;

大配套费用是否能够参与抵扣项没有明确说明,我们默认为这项是不可以抵扣的。

2、各种行政事业收费。包含不限于:中标管理费、安全监督费、渣土费、夜间施工管理费、农民工保证金、劳保费等,由于地方政府收费后不开发票,故不能抵扣增值税;

顺便说一句个人观点:地税会逐步改变成收费性质的,国税慢慢会逐步取代地税的税务性质。

3、各种规费。包含不限于:测量费等,多数规费已经实行了“企业化”。故多数能开出增值税发票,也能抵扣增值税。

4、建安成本。包含不限于:建筑、安装、装修、设备工程等。如果这些能取得增值税专用发票,是可以抵扣的。

5、开发间接费。包含不限于:项目部人员工资、福利、车辆使用、差旅等,这些大部分是不能抵扣的。

6、管理费用。特指房地产总部发生的各种工资、福利、差旅、办公费用等。这个与开发间接费中部分费用是重复的。而且,差旅、餐饮等是不可以抵扣的,算作“个人消费”。

7、财务费用。特指银行贷款、利息、手续费等。这个部分是不可以抵扣土地增值税的。虽然此次金融行业进入了营改增,但实际上并未纳入营改增范畴以内;

8、营销费用。假定营销人员薪酬统一记作“管理费用”中的工资科目。其它营销费用特指营销代理费用、推广费用等。如果供应商能够开出增值税专用发票来,则可以抵扣增值税。反之,不能抵扣。

七、五项成本构成及能抵扣百分比测算

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举例说明:

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八、“营改增”后六项隐蔽工程成本“增大”百分比测算

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测算结果就是定价与六项隐蔽工程成本需要增加百分比,在这个增大的百分比下增值税不用缴纳。

以上仅仅是从学术层面的探讨,不代表实际工作也这么做。相信随着营改增政策的实施,让行业更加理性和健康。这绝不是“挤羊奶”和“吃烤串”的问题。

地产人,你,算对了吗?

TAG: 企业成本控制非财务经理的财务课程


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